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    3. 環京和北京房價為何下跌?

      今天更新     作者:zhushican     分類:寫字樓新聞     閱讀次數:2638    
      環京和北京房價為何下跌


      距離去年北京“3·17新政”一周年之際,北京和環京地區的房價都出現了不同程度的下跌,北京市區迎來了10%左右的跌幅,而環京地區的跌幅更是超過了40%。無論是從大幅萎縮的成交量還是從價格來看,北京和環京的這一輪樓市的確可算是真摔。

      北京和環京地區的房價為何下跌?市場調控顯然是最直接的導火索。

      從北京樓市來看,去年3月17日以來,北京開始對樓市重拳出擊,首先對二套房的認定實行“認房又認貸”的新政,將二套房首付比例提升至六成,大幅提高非京籍購房者的門檻,要求提供連續60個月的繳納個稅證明,對于離婚一年以內的房貸申請人,商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執行。


      北京的一系列組合拳被稱為史上最嚴調控,而且起到了立竿見影的效果。在此之前,北京房價持續大漲,很大部分原因在于換房需求的支撐,在“以小換大”的操作下,房價上漲再高,購房者其實實際支付成本并不算很高,除了首次購房者。北京的“3·17新政”重點對二套房實行精準打擊,此前很多被視為首套房購房者,新政下不再享有首套房的購房優惠,無論是首付款比例還是房貸利率都大幅提升,首付款比例從此前的35%上升到60%甚至80%,貸款利率從基準利率的八五折上升到約1.1倍,大大增加了換房難度,很多購房者因此直接放棄了換房,北京的房價由此應聲而落。

      除了房貸新政之外,隨著2017年以來國內流動性收緊,市場利率明顯提升,體現在房貸市場,利率也隨之大幅上揚,這也在很大程度上增加了購房成本。僅以首套房利率來看,截至今年2月份,全國首套房貸款平均利率為5.46%,相當于基準利率的1.114倍,而在新政之前,很多首套房利率還可以享受八五折優惠。不僅是房貸利率上升加重了購房者負擔,部分銀行甚至直接停止房貸業務,今年2月底,中信銀行就暫停了北京地區的房貸業務。眾所周知,房地產市場同時也是一個高杠桿的金融市場,一旦銀行停止房貸,對房地產市場可算是釜底抽薪。

      從環京地區來看,這一輪大跌也同樣始于調控。2016年以來,隨著北京房價迎來新一輪大幅上漲,在高房價和限購等多重因素作用下,北京的購買力大量外溢,帶來環京樓市的暴漲,2016年環京樓市的漲幅超過一倍,甚至超過了北京市區的漲幅。2017年5月,河北省也對樓市出臺了嚴格的限購政策,尤其是對環京和環雄地區,要求非本地戶籍購房者提供三年社保或者個稅繳納證明,將大量外地購房者拒之門外。河北的限購給了環京樓市致命一擊,也正是從那時開始,環京樓市開始從高點下跌。

      崩盤來了嗎?


      北京和環京地區的房價雖然明顯下跌,但并不意味著國內樓市已經開始全面崩盤。

      從北京的房價走勢來看,雖然目前房價出現了10%左右的回調,但考慮到2016年和2017年年初的房價幾乎累計上漲了一倍,目前房價的回調幅度可算是相當理性,更遠遠談不上崩盤。在北京的樓市歷史上,10%左右的跌幅在2009年和2014年都出現過,而前兩次的下跌最終都迎來了更猛烈的上漲,這一次是否還有可能重復前兩次的走勢,還是意味著北京房價已經見到了歷史大頂,現在難有定論。

      香港樓市的走勢或許可作參照。從2003到2015年,香港樓市持續上漲了12年,到了2015年9月,香港樓市突然出現下跌,當年最后一個季度的跌幅就接近8%,到了2016年初,香港樓市跌幅超過10%。當時很多國際投行和地產業人士都預計香港樓市的黃金年代可能就此終結,未來還可能有30%左右的跌幅,但事實上,香港樓市的這一輪跌勢并沒有持續太久,2016年二季度以來,香港樓市再度強勢反彈。2017年11月,香港特區政府不得不出手調控,將非香港戶籍人口在香港購買住宅,以及香港戶籍人口購買第二套住宅的印花稅,從此前的8.5%大幅提升至15%,但即便如此,也沒有打壓住購房者的熱情,香港房價依然強勢上漲,迄今再創歷史新高。


      從內地市場來看,雖然“房住不炒”成為現在樓市調控的最高原則,但這并不能輕易壓抑國人對于住房的熱情。從投資的角度來看,過去十多年來,樓市展現出驚人的財富效應,對國人形成的刺激在短期內難以消散,當前國內投資渠道匱乏,股市牛短熊長,海外配置資產也受到較大限制,在很多人的潛意識里,樓市依然是投資的首選,這種地位短期內難以被取代。

      從過去十多年來樓市的調控經歷來看,每一次打壓之后,房價都會迎來更大幅度的上漲,這種規律已經被屢屢驗證,購房者對此形成了強烈的心理預期,因此,每一次調控帶來的樓市下跌,都被買房者視為逢低入場的良機。去年一線城市樓市開始被嚴厲調控之后,大量資金轉戰三、四線城市,長期以來被高庫存壓頂的三、四線樓市,過去一年多來也迎來久違的大幅上漲。如果一線樓市繼續下跌到一定程度,預計又會有大量資金從三、四線樓市撤離,重新回歸一線樓市。

      即使僅從居住的角度來看,國人傳統上對于擁有自己住房的情結,也注定了樓市生生不息的需求。投資和居住的疊加,注定了國內樓市永遠不會缺乏需求,只要價格回落到一定程度,很快就會有大量的潛在需求釋放出來,對樓市價格形成支撐。


      從供給側來看,在經過了過去兩年的巨額成交之后,國內樓市的庫存已經降到了近年來的低點。國家統計局的數據顯示,2015年末,全國商品房待售面積高達7.1853億平方米,達到了歷史峰值;在經過了2015年和2016年兩年的銷售高峰之后,2017年末,全國商品房待售面積下降到5.8923億平方米,降幅高達18%。2018年的樓市雖然看上去陷入低谷,但其實去庫存并未放緩,今年前兩個月的商品房銷售面積同比增長4.1%,2月末的商品房待售面積比去年年末繼續下降,目前全國樓市的庫存水平其實已經低于2014年。如果將一線和三、四線樓市分開來看,一線樓市的實際庫存水平將會更低。從供給的角度來看,一旦庫存繼續下降到一定水平,而前期被壓制的需求積累得越來越多,將來某個時期就有可能再度產生供給無法滿足需求的矛盾,帶來樓市的新一輪上漲。

      從全國范圍來看,除了一線和周邊城市,以及前期上漲過快的部分二線城市,其實大部分地區的房價仍在上漲,并沒有出現崩盤的跡象。從國家統計局最新公布的70個大中城市房價變動情況來看,2月份新建住宅價格同比下降的只有北京、上海、深圳以及杭州、合肥、南京、鄭州等9個城市,其余大部分城市房價都保持了同比上漲的趨勢,環比下跌的也只有13個城市;從二手房的表現來看,房價同比下降的只有北京、南京、廈門和鄭州4個城市,環比下跌的有14個城市。整體來看,二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅分別比上月擴大0.4和0.1個百分點,三線城市同比漲幅分別比上月擴大0.4和0.1個百分點。

      尤其值得一提的是東北樓市,2月份沈陽、大連、長春、哈爾濱的新建住宅,除了長春的漲幅為9%,其余3個城市的同比漲幅都超過了10%,而在一年前,這4個東北城市的新建住宅同比漲幅只有3%左右。由于房價上漲過快,今年3月22日,大連市政府宣布即日起實施住房限購、限貸政策:“大連市戶籍居民家庭在中心城區擁有2套及以上住房的,以及非大連市戶籍居民家庭在中心城區擁有1套及以上住房的,暫停向其銷售中心城區住房;非大連市戶籍居民家庭在中心城區沒有住房的,在限制區域可購買1套住房。凡在限制區域內新購買住房的,需取得‘不動產權證書’滿2年方可上市交易。”


      眾所周知,東北經濟最近幾年表現比較糟糕,經濟增速大幅放緩,遼寧更是出現負增長,人口大量外流,在過去幾年全國樓市熱潮中,東北樓市的表現也比較平淡。但近期東北樓市突然漲幅加快,大連市甚至因此出臺限購政策,由此也可以看出投資資金對樓市洼地的追捧。

      回顧最近幾年國內樓市的表現不難看出,2015年以來,首先是深圳、北京、上海等一線城市率先啟動,隨著一線樓市被嚴厲的限購打壓,二、三、四線樓市開始相繼上漲,很多中小城市的房價在過去兩年內幾乎翻番。全國城市輪番上漲之后,東北樓市成為最后的洼地,盡管還面臨諸多發展困境,但最終還是在近期迎來了補漲行情。從統計局2月份數據來看,在全國70個大中城市中,東北4個城市的漲幅明顯領先其他城市。

      隨著東北樓市開始補漲,全國樓市的洼地寶藏也就基本上完成了最后一塊拼圖。預計未來一段時間,全國樓市的整體漲幅將會有所趨緩,前期部分漲幅過大的地區,可能會有越來越多的城市跟隨北京和環京地區的腳步,加入下跌的行列。而如果北京和環京地區的跌幅繼續加大,在很多投資者的眼中,可能又會成為下一個樓市洼地。

      樓市的政策猜想


      和中國股市一樣,中國樓市的表現也在很大程度上和政策息息相關。2015年以來的這一輪樓市上漲,政策松綁起到了很大的作用。

      2014年,中國樓市處在極其低迷的狀態,當年國慶假期前一天,央行突然大幅放松樓市信貸政策。對于貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍;對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭執行首套房貸款政策。深圳樓市對此反應最為敏感,在全國大部分樓市依然處于悲觀情緒之中時,深圳樓市率先消化了央行信貸放松的信息,于2015年房價大幅上漲了70%。這一年,去庫存開始成為樓市的主基調,除了北上廣深等一線城市之外,全國樓市的限購政策基本上全部取消。

      到了2016年,樓市在政策層面繼續放松,2月份,財政部、國家稅務總局和住建部三部門聯合發文,大幅下調房產交易的契稅和營業稅,這成為當年點燃樓市的第一把火。繼深圳樓市大幅上漲之后,北京、上海等一線城市也開始強勢反彈,轟轟烈烈的樓市暴漲由此引爆。

      如果將時間繼續往前推,2008年金融危機爆發后,國內樓市也出現明顯下跌,后來也是政策層面大幅刺激,將樓市從低迷中拯救出來。正是由于中國樓市經常在下跌之后迎來政策相助,使得每一次房價下跌都伴隨更猛烈的上漲,因此購房者對此形成了強烈的心理預期。隨著國內樓市再度進入低谷,政策層面的變動也成為市場關注的焦點,這一次國內樓市的政策是會再度重演過去的歷史,還是會和以前有所不同?

      2016年底的中央經濟工作會議上首次提出“房子是用來住的,不是用來炒的”,“房住不炒”逐漸成為這兩年國內住房調控的核心基調。也正是在“房住不炒”的思路下,2017年各地逐漸出臺了史上最嚴調控,從行政限購到住房信貸收緊等,使得樓市迅速降溫。

      在通過行政手段壓制住樓市上漲勢頭之后,樓市的調控機制開始從短期效應向長效機制轉化,“加快住房制度改革和長效機制建設”成為樓市調控的主旋律。從未來幾年樓市的政策走勢來看,最值得關注的主要有兩點:一是住房租賃市場的發展,二是房地產稅如何推進。

      2017年下半年,租房市場成為樓市調控的最大主角,住房租賃被提升到了前所未有的高度,租購并舉被確定為我國住房調控長效機制的核心內容。北京、上海、廣州等一線城市紛紛出臺了鼓勵住房租賃市場的政策,包括土地供應的傾斜、探索租購同權等等,各路社會資本也開始進入租房市場,甚至開發出各種租房證券化產品,可以預見的是,在各方推動之下,我國的租房市場在未來幾年將迎來快速發展。

      租賃市場將會在很大程度上解決部分暫時無力購房者的居住需求,不過對于購房市場,租賃市場的發展應該不會帶來太強烈的沖擊,在國人根深蒂固的住房情結之下,擁有自己的住房依然是很多人的終極奮斗目標,只要經濟實力允許,大部分租房者還是會最終選擇購買住房,“租售并舉”并不會從根本上減少國人對于住房的需求。

      除了住房租賃市場,最值得關注的還是房地產稅的推進。今年“兩會”期間,房地產稅重新被提上議程,在時隔四年之后,今年的《政府工作報告》中再次表示要“穩妥推進房地產稅立法”。

      雖然房地產稅再度被官方提及,但并不意味著短時間之內就會很快推出。首先最關鍵的是需要通過立法,解決房地產稅面臨的法理障礙。由于我國的住房市場是“土地公有+住宅私有”的模式,這種模式和絕大多數征收房地產稅的國家都不同,也由此決定了中國的房地產稅不能簡單照搬西方模式。在土地公有制的背景下征收房地產稅,全球范圍內只有中國香港和新加坡,這兩地的房地產稅模式都是以住房租金作為征收基礎,而不是像很多西方國家一樣,以物業整體價值來征收。我國的房地產稅究竟是借鑒西方國家模式還是中國香港、新加坡模式,預計在立法階段就會遭遇極大的爭議。

      今年的《政府工作報告》雖然提出了“穩妥推進房地產稅立法”,不過從最新公布的國務院2018年立法工作計劃來看,在財稅法規方面,今年提請全國人大常委會審議的只有4部和稅收相關的法律草案,分別是稅收征收管理法修訂草案、車輛購置稅法草案、耕地占用稅法草案、資源稅法草案,另外還有修訂企業所得稅法實施條例,公眾關注度極高的房地產稅以及個人所得稅均不在其中,這也預示著房地產稅的推進將會相當謹慎,從完成立法到最后實施,將會是一個相當漫長的過程。而在此之前,房地產稅對于樓市的影響將主要停留在心理層面。

      由于目前國內樓市除了個別地區之外,大部分城市的房價走勢還算穩定,所以未來幾年樓市在政策層面既沒有松綁的需求,也沒有繼續施壓的必要,暴風驟雨般的行政調控將會慢慢淡化,長效機制會逐一推出,未來幾年的樓市政策可能會處于一個相對平緩的時期。當政策之手暫時不再成為主角,未來幾年的樓市是真摔還是假摔,將會更多地由市場來主導。

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